饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费(1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jī1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面ng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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